생활비서📉 양도소득세 계산기 (주택)
집을 팔아 남긴 차익에는 양도소득세가 붙어요. 다만 1세대 1주택을 2년 이상 가지고 있었다면 파는 가격 12억 원까지는 세금이 없고, 넘는 부분만 과세해요. 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제로 차익을 크게 줄여 줘요. 가격과 기간을 넣으면 세금을 대략 계산해요.
예상 양도소득세(지방세 포함)3,349,500원
- 양도차익
- 780,000,000원
- 과세되는 차익(12억 초과분 비율)
- 156,000,000원
- 장기보유특별공제 (80%)
- -124,800,000원
- 기본공제
- -2,500,000원
- 과세표준
- 28,700,000원
- 세율
- 6~45% 누진
- 양도소득세
- 3,045,000원
- 지방소득세(10%)
- 304,500원
- 합계
- 3,349,500원
참고용 대략값이에요. 다주택 중과, 일시적 2주택·상속주택 특례, 조정대상지역 거주 요건 세부 규정, 감면은 넣지 않았어요. 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고해요. 실제 신고 전 세무서나 세무사와 확인하세요.
사용법
- 파는 가격과 산 가격을 넣어요. 계약서의 실거래가예요.
- 필요경비에는 살 때 낸 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장 같은 자본적 지출을 넣어요. 도배·장판 같은 수리비는 안 돼요.
- 보유 기간과, 1세대 1주택이라면 거주 기간을 넣어요.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 체크해요. 2년 이상 보유가 기본이고, 조정대상지역에서 샀다면 2년 이상 살아야 해요.
계산 예시
1세대 1주택, 7억에 사서 10년 보유·거주 후 15억에 판다면
- 양도차익은 15억 − 7억 − 경비 2천만 = 7억 8천만 원이에요.
- 12억을 넘는 부분만 과세해서 차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%인 1억 5,600만 원이 과세 대상이에요.
- 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%)를 빼고 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 2,870만 원이에요.
- 세금은 약 305만 원, 지방소득세를 더해 약 335만 원이에요.
알아 두면 좋은 점
- 1세대 1주택 비과세라도 파는 가격이 12억 원을 넘으면 신고해야 해요.
- 보유 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 세율이라 세금이 크게 늘어요. 파는 날짜를 정하기 전에 보유 기간을 확인하세요.
- 이사하면서 잠깐 2주택이 된 일시적 2주택은 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세를 받을 수 있어요(조건 있음).
- 다주택자 중과세는 시기에 따라 적용 여부가 바뀌어 왔어서 이 계산기에는 넣지 않았어요. 2주택 이상이면 꼭 세무 전문가와 확인하세요.
자주 묻는 질문
언제 신고해요?
잔금을 받은 날(양도일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해요. 홈택스에서 할 수 있어요.
보유 기간은 언제부터 세요?
보통 잔금을 치른 날(또는 등기일 중 빠른 날)부터 판 날까지예요. 분양 아파트는 잔금일부터예요.
부모님께 물려받은 집도 같나요?
상속받은 집은 보유 기간과 취득가액 계산 방법이 달라요. 상속 시점의 평가액이 취득가액이 돼요.
같이 보면 좋아요
2026-10-30 기준 공식 자료로 계산해요. 결과는 참고용이며 실제 지급액은 회사·기관 계산을 따라요. 기준 숫자는 계산 기준과 출처에서 볼 수 있어요.